فرآیند ساخت و ساز در ترکیه چگونه است ؟

ساخت و ساز در ترکیه یکی از عوامل اصلی تاثیر گذار بر اقتصاد این کشوره و شرکت هایی که در این زمینه فعالیت می کنند سالانه درآمد بالایی رو کسب می کنند . سرمایه گذاران خارجی هم مجاز به فعالیت در این صنعت هستن. در این زمینه گفتگوی جناب حسنی موسسه ترکیه پرتال رو با هارون تانش ( Harun Tanış ) از انبوه سازان مشهور ترکیه ببینید. متن این گفتگو در ذیل آمده

معرفی میهمان

هارون تانش ( Harun Tanış ) از سال ۲۰۰۹ میلادی بطور مستقل با شرکت خودش وارد ساخت و ساز در ترکیه شد و تاکنون حدود ۱۰۰۰ واحد رو ساخته و تحویل داده. البته هارون تانش از قبل در این بخش فعال بوده بصورت کار در  هولدینگ ساختمانی که از سال ۱۹۷۲ توسط پدرش تاسیس شده. هارون تانش همچنین دو مجموعه تولیدی هم دارند که برندهایی محسوب میشن در حوزه سرامیک و لوزام آشپزخانه و حمام.

اهمیت خانه داری در ترکیه

هارون تانش ( Harun Tanış ) انبوه ساز مشهور در ترکیه معتقده در فرهنگ عامه مردم ترکیه، اصطلاح یا ضرب المثلی هست که میگه «جا در دنیا، ایمان در آخرت» ، که نشان از اهمیت داشتن خانه برای مردم ترکیه است. او گفت  طی 20 سال اخیر ، توان مالی مردم ترکیه افزایش یافته و این در خرید خانه موثر بوده. ضمن اینکه حمایت دولت از خریداران خانه  و سازندگان، قیمت گذاری معقول توسط اداره مسکن انبوه سازی (TOKİ)، و فرصت‎‎های جذاب وام دهی توسط بانک ها، از سال 2000 خرید خانه برای ترک ها رو آسان تر و قابل دسترس تر کرد و این روند در سال 2020 شرایط جدید ایجاد کرده.

هارون تانش در مروری تاریخی گفت از سال ۲۰۰۲ و آغاز دوره نخست وزیری رجب طیب اردوغان ، تا سال ۲۰۱۷ ، ساختمان سازی در ترکیه در اولویت قرار گرفت و خیلی پر رونق بود . سال ۲۰۱۷ رکودی پیش اومد و تمایل سازندگان به ساخت و ساز کم شد . در سال ۲۰۲۰ در پی شیوع کرونا رکود در این صنعت کامل شد تا اینکه دولت آنکارا وارد شد و برنامه های تشویقی و حمایتی جدیدی رو به اجرا گذاشت.

اعطای وام یکی از طرح های دولت ترکیه برای گشایش دوباره ساخت و ساز هست. بر این اساس وام های تجاری جدیدی که دولت به سازنده ها میده حدود ۱۳ درصد هست در حالی که تا سال پیش حدود ۳۰ درصد بوده. از طرفی بانک ها وام هایی با بهره پایین و شرایط استثنایی به خریداران مسکن ارائه میدن. این باعث شده که طی دو ماه گذشته  ۱۸۶ درصد افزایش خرید ملک در ترکیه  اتفاق افتاده که بیشتر توسط خود ترک ها اتفاق افتاده.

سودآوری ساخت و ساز در ترکیه

هارون تانش، انبوه ساز مشهور در ترکیه درباره اینکه هنوز هم ساخت و ساز در ترکیه سود داره یا نه گفت

به رغم افزایش نرخ دلار و افزایش هزینه ساخت هنوز هم ساخت و ساز برای سازنده سود داره، چون تقاضا اخیرا بعلت وام هایی که دولت ارائه میده، دوباره افزایش یافته. او گفت خبر داره که سازنده های زیادی در مناطق مختلف استانبول، ازمیر و آنکارا بدنبال تهیه زمین هستن تا ساخت و ساز جدید رو شروع بکنن.

هارون تانش با اشاره به شایعه ورشکستگی برخی شرکت های ساختمان ساز در ترکیه گفت این مطلب صحت نداره . او افزود در سال ۲۰۱۸ و ۲۰۱۹ یک سری شرکت های ساختمانی اعلام ورشکستگی کردن اما این شرکت ها کار اصلی شون ساخت و ساز نبوده بلکه تب بازار مسکن اونها رو ترغیب کرده بود وارد این بازار بشن. برخی از این ها در سال های اخیر واقعا کم اوردن چون تقاضا کم شده بود . برخی هم بصورت صوری اعلام ورشکستگی کردن که از زیر بار بدهی ها و باز پرداخت وام ها، بخصوص وامهایی که از کشورهای اروپایی گرفته بودن در برن. اما سازندگان واقعی و ریشه دار، ماندن و کار میکنن. شرکت های اصیل انبوه ساز از جدا شدن این شرکت های غیر حرفه ای از بازار مسکن ترکیه استقبال می کنن و معتقدن با رفتن آنها خریدارها هم از شفافیت بیشتر بازار بهره مند میشن.

تاثیر افزایش قیمت دلار بر مسکن ترکیه

هارون تانش، انبوه ساز مشهور در ترکیه  و صاحب برندهای معتبر در حوزه ساختمان درباره تورم در بخش ساختمان سازی ترکیه گفت بعلت ثباتی که در بازار ترکیه هست تورم در بازار مسکن متعادل اتفاق می افته برخلاف ایران که قیمت مسکن بصورت نجومی افزایش می یابه، در ترکیه تورم با عرف منطقی رشد میکنه البته در کلان شهر ها مثل استانبول ازمیر آنکارا رشد قیمت مسکن کمی بیشتر هست.

ورود ایرانی ها به ساخت و ساز در ترکیه 

هارون تانش، انبوه ساز مشهور گفت دولت ترکیه از سال ۲۰۲۰ برای ورود به این بازار شرایط گذاشته و کمی سخت شده. در واقع از این پس شرکت ها رتبه بندی میشن و بر اون اساس مجوز ادامه کار میگیرن.

مهم نیست که شرکت ساختمان سازی توسط سرمایه گذاران داخلی یا خارجی تأسیس شده باشه، همه آنها باید مقررات وضع شده توسط قوانین ساختمان سازی و پیمانکاری ترکیه رو رعایت کنن. شرکت های ساختمانی می توانن در پروژه های خصوصی یا دولتی شرکت کنن، و از مزایای قابل توجه اون بهره مند بشن. در این راستا، سرمایه گذار ابتدا باید یک نوع ساختار – شرکت خصوصی یا دولتی رو انتخاب بکنه و اون رو در ثبت شرکت های ترکیه ثبت بکنه.

سرمایه گذار خارجی باید مستندات مربوط به فرآیند تشکیل شرکتش رو  تهیه و سرمایه سهم مورد نیاز رو واریز کنه و در نهایت گواهی ثبت شرکتش رو بدست بیاره. بعد از این، صاحبان شرکت ملزم به صدور مجوزهای لازم مربوط به بخش ساخت و ساز در ترکیه می شن.

کدام منطقه استانبول ساخت و ساز کنیم ؟

هارون تانش معتقده همه مناطق استانبول برای ساخت و ساز خوبه. البته مناطقی مثل اسنیورت خیلی جای رشد داره و استقبال زیادی هم از این منطقه شده اما مناطقی مثل توزلا بعلت نزدیکی به دریا، سانجاک تپه  بعلت قیمت پایین زمین و بایرام پاشا، برای ساخت و ساز توصیه میشه. او افزود گبزه هم گر چه از استانبول فاصله داره اما جای رشد داره و تازگی مورد توجه انبوه سازان قرار گرفته.

ضرورت اسکان یا پایان کار در ترکیه

هارون تانش در این باره هم گفت در ترکیه دو نوع سند داریم . سندی که در اون سهم زمین و سهم واحد مشخص میشه که بهش میگن(Kat İrtifakı). این سند حتی در حین ساخت هم میتونه صادر بشه. یه مدل دیگه پایان کاری هست که در پایان کار صادر میشه و قطعی ست . البته این سند حدود شش ماه بعد ساخت آماده میشه. او در جواب این سوال که صاحب واحدی که اسکان نداره ایا با مشکل مواجه میشه گفت معتقدم حتی اگه شرکت سازنده اصلا ورشکست بشه و دیگه سند نده، صاحبان واحدها میتونن به شهرداری مراجعه بکنن و با پرداخت هزینه ای سند بگیرن. در مجموع سند اسکان نداشتن مشکل حل نشدنی نیست.

البته هارون تانش توصیه می کنه همیشه واحدی انتخاب کنید که اسکان داشته باشه. چون در موقع فروش واحدی که اسکان نداره حدود ۲۵ درصد پایین تر کارشناسی میخوره.

شرایط مشارکت در ساخت و ساز در ترکیه

هارون تانش ، انبوه ساز مشهور در ترکیه در این باره گفت اینجا هم مثل ایران مشارکت در ساخت صورت میگیره. الان بعضا سازنده حداقل ۳۸ درصد و صاحب زمین مابقی رو میگیره. اما معمولا ۶۰ درصداز سود فروش رو صاحب زمین و ۴۰ درصد رو سازنده میگیره.

یه بحث هم بحث نوسازی هست که سازنده با مالک ها توافق می کنه و بعد از تسهیلات دولتی برخوردار میشه. دولت با این روش بافت های قدیمی رو نوسازی می کنه.