مهمترین دلایل افزایش قیمت ملک در ترکیه را بشناسیم

زمین خانه یا آپارتمان درکل دنیا به عنوان یک کالای سرمایه ای مطرح است و خیلی از افراد برای سرمایه گذاری، ملک و مسکن خریداری می کنند. نوسانات نرخ قیمت زمین و آپارتمان طی دهه های اخیر نشان داده است که سرمایه گذاری در این زمینه یکی از کارآمد ترین بخش ها میباشد. زیرا سرمایه گذاری در زمینه املاک و مسکن همواره برای سرمایه گذاران سود مناسبی داشته و طبعا در دوره هایی افزایش صعودی قیمت ها سودهای کلان تری به همراه داشته است. بسیاری از تحلیل گران اقتصادی پیشنهاد میکنند با سرمایه های راکد خود وارد بازار مسکن شوید. در این روزها ما شاهد افزایش روز افزون صعودی ملک در دنیا هستیم. ما در این مقاله سعی داریم نگاهی تحلیلی به افزایش قیمت ملک با محوریت کشور ترکیه داشته باشیم. لطفا تا پایان ما را همراهی .

کاهش نرخ کردیت بانکهای دولتی ترکیه برای خرید مسکن به زیر ۱ درصد

میتوان این کاهش نرخ کریدیت را عاملی برای  افزایش تقاضا از طرف شهروندان ترک و در نهایت افزایش قیمت خانه و ملک در ترکیه به حساب آورد. نرخ بهره وام بانک ها نه تنها برای وام مسکن بلکه برای وام شخصی و هم برای وام خودرو کاهش یافته است. وام مسکن هم اکنون به کمترین نرخ سود خود در تاریخ جمهوری ترکیه رسیده است. دولت که در طی دوران قرنطینه برای مجادله با ویروس کرونا، ۱۰۰۰ لیر کمک هزینه را به میلیون ها متقاضی از طریق دولت الکترونیکی توزیع کرد با بانک های عمومی وارد مذاکره شد . بدین ترتیب میلیون ها شهروند ترکیه بدون اینکه حتی به بانک مراجعه کنند میتوانند درخواست های خود را جهت دریافت این وام ها بصورت آنلاین انجام داده و پول خود را از دستگاه خودپرداز برداشت کنند. وکاهش نرخ کریدیت باعث شده است شهروندان تصمیم به خرید و سرمایه گذاری در بازار ملک بگیرند و با این افزایش تقاضا منجر به افزایش قیمت ملک در ترکیه شده است

این وام مسکن، حداکثر ۸۰ درصد از ارزش مسکنی را که  قصد خریدآن را دارید، تأمین می کند. این میزان در ماه مارس ۲۰۲۰ برای خانه هایی تا ۵۰۰ هزار لیر تا ۹۰ درصد افزایش یافته است. نکته بسیار مهمی که درمورد وام مسکن باید بدانید این است که بانک ها تا زمانی که بدهی شما تمام نشود، خانه را رهن نگه می دارند.

این بسته پشتیبانی وام مسکن که در سال ۲۰۲۰ توسط بانکهای دولتی ارائه شد مزیت بزرگی را ارائه داد. این وام رهنی که توسط بانک زراعت، واکیف بانک و هالک بانک ارائه شده است با سررسید حداکثر ۱۵ سال (۱۸۰ ماه) است که ۱۲ ماه تنفس دارد. نرخ بهره این وام مسکن نیز در مسکن دست دوم ۰.۷٪ و در مسکن صفر ۰.۶۴٪ است.

میزان وام هایی که به ازای هر مشتری می تواند اختصاص یابد در سه شهر بزرگ (استانبول، آنکارا و ازمیر) حداکثر ۷۵۰ هزار  لیر و برای سایر شهرها تا ۵۰۰ هزار لیر است.

برای نمونه در جدول زیر جزئیات یک وام با تنفس یکساله را میتوانید مشاهده کنید:

افزایش نرخ دلار و تاثیر بر قیمت متریال ساختمان

کارشناس اقتصاد مسکن، افزایش ۱۵ درصدی نرخ دلار ابتدا روی بازارهای نقدشونده همچون طلا تأثیر می‌گذارد و با فاصله زمانی معینی به رشد در بخش مسکن منجر خواهد شد. با افزایش نرخ دلار شاهد افزایش نرخ مسکن در ماه های جاری بوده ایم. همانطور که میدانید، چند عامل اجتماعی و اقتصادی در بازار مسکن تعیین‌کننده است و به‌ طور معمول افزایش نرخ تورم در بازارهایی همچون سکه و ارز، که نقدشوندگی بالایی دارند نیز به‌سرعت تأثیر می‌گذارد.

 عدم سرمایه گذاری  هلدینگ های بزرگ برای ساخت پروژه های در مقیاس بالا

شرایط اقتصادي کشور ترکیه، کرونا، و خیلی از عوامل دیگر دست به دست هم داده اند و باعث شده اند که ریسک پذیری هلدینگ های بزرگ برای ساخت پروژه هایی در مقیاس بالا پایین بیاید. تحلیلگران اقتصادی این مسئله را دلیل دیگری بر افزایش تقاضا بر عرضه و در نهایت افزایش قیمت ملک در ترکیه می دانند. حال اگر نگاهی به آمارهای ماه های گذشته داشته باشیم بیشتر متوجه این مسئله خواهیم شد.شاخص اطمینان تجاری در بخش ساخت و ساز در ترکیه در ماه گذشته ۷۷.۲ بود، این ماه با ۴۲.۲ درصد کاهش به ۴۴.۷ در این ماه رسید. در بخش ساخت و ساز،  ۱۸.۲ درصد از شرکت ها در ماه مه اظهار داشتند که هیچ عاملی برای محدود کردن فعالیت ها وجود ندارد، در حالی که ۸۱.۸ درصد اظهار داشتند که حداقل یک عامل اساسی وجود دارد که فعالیت های آنها را محدود می کند.

تاثیر مهمترین عوامل اساسی برای محدود کردن فعالیت ها در بخش ساخت و ساز را طبق تحقیقات علمی صورت گرفته میتوان اینطور خلاصه کرد. تاثیر فاکتور «عدم تقاضا» ۴۲.۴ درصد در ماه آوریل ، ۴۴.۸ درصد در ماه مه و «مشکلات تأمین مالی» در ماه نیسان ۳۹ درصد و در ماه مه ۳۹.۹ درصد و در نهایت تاثیر عوامل متفرقه در ماه آوریل۵۰,۷ درصد و در ماه مه ۴۷,۳ درصد گزارش شده است.

قانون شهروندی ترکیه برای خارجیان

دولت ترکیه با هدف جذب سرمایه‌های خارجی و ورود ارز به کشور در اخیر به‌ خصوص پس از کاهش ارزش لیر در برابر دلار آمریکا اقدام به تصویب و اجرای قوانین سهل‌گیرانه جهت دادن شهروندی به اتباع خارجی کرده است، در گذشته جهت اخذ شهروندی اتباع خارجی در ترکیه باید یکی از شروط داشتن ۳ میلیون دلار سپرده بانکی یا داشتن ۲ میلیون دلار سرمایه ثابت؛ خریداری ملکی به ارزش حداقل یک میلیون دلار و ایجاد اشتغال برای حداقل ۱۰۰ شهروند ترک محقق می گردید.

بند خرید ملک با اعطای شهروندی ترکیه تاثیر زیادی در خرید خانه توسط ایرانیان داشته است برای مثال ایرانیان در سال ۲۰۱۷ فقط ۷۹۲ ملک در  ترکیه خریده بودند تغییر این آمار در سال‌های ۲۰۱۸ و ۲۰۱۹ را به ترتیب ۳۶۵۲ و ۵۴۲۳ مورد بوده است که در رتبه دوم خریداران بوده اند. ایرانیان در اوایل سال ۲۰۲۰ به رتبه نخست در خرید خانه در ترکیه رسیده اند که یکی از مهمترین دلایل آن را میتوان گرفتن اقامت با خرید خانه بوده است.

اتباع ایرانی در ماه گذشته میلادی با خرید ۱۵۷ خانه بزرگ‌ترین گروه خریدار خارجی مسکن در ترکیه بوده‌اند. که پس از آن شهروندان عراق با خرید ۱۰۳واحد، روس‌ها با ۶۱ واحد، افغان‌ها با ۵۴ واحد و چینی‌ها با ۴۰ واحد به ترتیب دومین تا پنجمین گروه بزرگ خریدار مسکن در ترکیه بوده‌اند. اگرچه با شیوع کرونا در ترکیه، به طور کلی خرید خانه توسط اتباع خارجی کاهش داشته است تا جایی که در ۴ ماه نخست سال جاری اتباع خارجی روی هم ۱۱ هزار و ۷۳۸ خانه و واحد مسکونی در ترکیه خریده‌اند. این رقم نسبت به مدت زمان مشابه در سال گذشته میلادی ۱۲ درصد کمتر شده است.

مسئله ای که نمیتوان از آن چشم پوشی کرد این است که با توجه به عدم مدیریت صحیح و موثر در جهت کنترل ویروس کرونا در ایران در مقایسه با کشور ترکیه، ایرانیان برای محافظت و حفظ سلامتی خود و خانواده هایشان قصد مهاجرت به کشورهای امن تر مثل ترکیه را خواهند کرد. با توجه به این که یکی از شرایط اقامت در ترکیه خرید ملک است پیش بینی میشود که باز هم ایرانیان در صدر خرید ملک از ترکیه قرار بگیرند و با به گوش رسیدن باز شدن مرزها و افزایش تقاضا شاهد افزایش قیمت نیز بوده ایم.

وجود واسطه ها و عدم‌ دسترسی به صاحبان اصلی ملک

در ترکیه طبق آمار رسمی اعلام شده، سالانه تعداد زیادی ملک به خارجیان فروخته میشود و این یکی از صنایع پر سود دولت ترکیه محسوب میشود. معمولا شرکت های سازنده ملک، هولدینگ های بسیار بزرگی هستند که پس از اتمام ساخت و ساز کار فروش را به شرکتی دیگر واگذار میکنند. آن شرکت ها به عنوان نوعی واسطه برای فروش ملک علی الخصوص به خارجیان وارد عمل میشوند و قیمت پیشنهادی خود را برای فروش تعیین میکنند که در برخی موارد خصوصا هنگام آغاز به فروش پروژه های عظیم ساختمانی تا حدی بالا در نظر گرفته میشود.

البته خانه های دست دوم هم مشتری خاص خود را دارند. در این مورد نیز به دلیل اینکه صاحب خانه که عمدتا شهروند ترکیه است امکان دسترسی به مشتریان خارجی را ندارد. ملک خود را برای فروش به آژانس های املاک میسپارد که این امر خود موجب باز شدن پای بعضا چندین واسطه و افزایش قیمت ملک میشود.

 حمایت و تسهیل دولت از طریق شهرداری ها و ارائه تسهیلات از سوی دولت ترکیه برای نوسازی بافت های فرسوده

کشور ترکیه طی تصویب قانون حمایت و تسهیل دولت از طریق شهرداری ها و ارائه تسهیلات ویژه برای نوسازی بافت های فرسوده

در چارچوب قانون مذکور، از سوی وزارت محیط زیست و شهرسازی برای نوسازی بافت های فرسوده اعتبار تخصیص داده است. طبق این ماده در صورتیکه با گزارش های فنی مشخص شود که املاک و مستغلات در “منطقه خطرناک” واقع شده است یا املاک و مستغلات “بنای خطرناک” است اگرچه در منطقه مخاطره آمیز لحاظ نشده است افراد میتوانند جهت نوسازی ملک خود که عمر مفید آن به پایان رسیده از این تسهیلات بهره مند شوند. همچنین دولت ترکیه کمک هزینه اجاره نیز در قالب این تسهیلات تا پایان ساخت و ساز املاک فرسوده به صاحبان آنها در هر ماه پرداخت میکند. قابل ذکر است که که سود این اعتبارات نیز بسیار پایین بوده و از ۰.۳۳% شروع میشود. با تصویب این قانون خیلی از افراد به جای ساخت و ساز جدید به ترمیم بناهای قبلی و بازسازی آن پرداختند. که از تاثیر این قانون و مسئله نیز در روند افزایش قیمت ملک در ترکیه نمیتوان چشم پوشی کرد.