بررسی صنعت ساختمان در ایران و ترکیه

گفتگوی آقای حسنی مدیر ترکیه پرتال با جناب آقای محمد مهدی خوشگفتار کارآفرین صنعت ساختمان با موضوع بررسی صنعت ساختمان ایران و ترکیه انجام گرفته است .

میهمان برنامه:

آقای محمد مهدی خوشگفتار کارشناس ارشد مهندسی صنایع دارد. و در حوزه ی صنعت ساختمان فعالیت دارند. کارآفرین در این حوزه هستند. عضو چند موسسه و ان جی او مربوط به صنعت ساختمان است.

صنعت ساختمان در ایران از گذشته های دور هم به عنوان یک صنعت مالی هم اعتباری بوده است.

شرایط حال حاضر این صنعت با 10 سال پیش چگونه است برای کسانی که الان میخواهند شروع به کار کنند؟

با تغیراتی که در سیستم زندگی بشر رخ داده است اگر به گذشته نگاه کنیم میبینیم متناسب با ارتقاء خواسته بشر موضوع رفاه که صنعت ساختمان یکی از خواسته هایی کلیدی است دستخوش تغییر شده است این موضوع اجتناب ناپذیر است. ولی نکته ای که وجود دارد این است که ما باید به این سیر تکاملی منطقی برخورد کنیم. این که من درایران هستم با توجه به شرایط فرهنگی سیاسی اقتصادی کشورم از این سیر تکامل تبعیت کنم. شرایط و قوانین دست خوش تغییر قرار گرفته است. در ایران نابسامانی زیادی وجود دارد. از جمله تعدد قوانین، از سلیقه ای برخورد کردن با موضوعات مربوط به صنعت ساختمان و فرآیندهای ساخت و ساز و اینها یک پاشنه آشیل برای کمرنگ شدن نوع کاری که باید انجام شود. در کل اگر بخواهیم یک امتیاز  به این چرخه بدهیم یک امتیاز مثبتی است. ولی در کلیت نیاز به بازبینی دارد، هم در حوزه ی قانون گذاری هم در تسهیلات و تسهیل روند صنعت ساختمان و این گونه موضوعات نیاز است، شرایط تغییر پیدا بکند.

ما در حوزه ی صنعت ساختمان سه دسته بندی داریم. این سه دسته شامل دولتها و سرمایه گذاری و کارآفرینی و مردم عادی که مصرف کننده محصول نهایی آنچه دولت و سرمایه گذار انجام میدهد هستند. از مردم که مصرف کننده نهایی و ظرفیت و پتانسیل برای این حوزه در نظر بگیریم. از قدیم این توصیه به ما داشتند که سرمایه گذاری در حوزه ی ملک و صنعت ساختمان یکی از معتبرترین سرمایه گذاری ها و بهترین سرمایه گذاری است. برای همین حفظ تمامیت در شرایط مخاطره از قبیل جنگ سیل و زلزله باعث نشده تا اصل مالکیت را دستخوش زوال و نابودی شود. همچنین در نوسانات اقتصادی همانند آنچه در ایران طی دو سال اخیر شاهد آن بودیم، این حوزه نسبت به سایر حوزه ها شرایط با ثبات تر و منطقی تری داشته است. این یک نکته حائز اهمیت است.شخصی که در این حوزه سرمایه گذاری میکند رضایت دارد و حس خوش آیندی دارد. در خصوص چشم انداز سرمایه گذاری در حوزه مسکن چه با نگاه تولید و یا تامین قطعات یا خرید محصول نهایی چشم انداز روشنی وجود دارد. با توجه به متوسط سرانه درآمد هر فرد شاغل در ترکیه میتواند انگیزه بخش باشد. اگر نرخ برابری و توان خرید برای چشم انداز سرمایه گذاری در ایران بخواهیم ملموستر باشد مثلا یک خانه 110 متری در منطقه باکرکوی استانبول که مناطق اصلی و قدیمی استانبول است به طور متوسط یک میلیون سیصد هزار لیر قیمت دارد. اگر متوسط درآمد یک فرد شاغل در ترکیه که 7830 لیر در ماه است. لذا برای خرید یک آپارتمان در ترکیه باید حدود 160 ماه فعالیت کند تا این ملک بخرد. در صورتی که همین ملک با همین متریال در منطقه متوسط در مشهد با 50 درصد این قیمت خریداری کنید. در مقام مقایسه موضوع مربوط به سرمایه گذاری و توان خرید بر اساس درآمد از نگاه مصرف کننده نهایی مشخص میکند که بحث سرمایه گذاری در ایران همچنان نسبت به کشور ترکیه شرایط خوبی دارد. از آن نظر که ارزش افزوده زمانی و تورم و استفاده از عین ملک طرف میتواند استفاده کند.

نیاز اصلی هر خانواده بحث مسکن است. و بر اساس این نیاز رسالت دولت و بخش خصوصی یک مسئله بسیار مهم و حائز اهمیت است. ما از جریان این نیاز بتوانیم بنحوی استفاده غیر انسانی نکنیم. وجود دستگاه نظارتی و حاکمیت دولت در این موضوع میتواند کمک کننده باشد.

در مورد خرید مسکن توسط اتباع خارجی اینگونه است که سرمایه گذار خارجی ابتدا باید نسبت به ثبت و یا خرید شرکت حقوقی با رعایت قوانین تجاررت در ایران ثبت کند به گونه ای که میزان مالکیت ایشان از سهام مشخص شود. پس از طی این مراحل ملک یا هر دارائی منقول و غیر منقول که بخواهد تملک کند باید به نام این شرکت که دارای شخصیت حقوقی است انتقال دهد و عملا با واسطه مالک شناخته خواهد شد.

با توجه با اینکه در ترکیه با توجه به درآمد 13 سال طول میکشد تا صاحب خانه شود دولت آمده با تسهیلاتی که میدهد کمک کرده در زمان کرونا در ترکیه تسهیلات مسکن به زیر یک درصد رسیده است تا سقف 800 هزار لیر البته با توجه به کارشناسی تا 70 درصد تسهیلات داده میشود ولی با پایین آمدن بهره سودی رغبت زیادی برای خرید ملک بخصوص ملک های ارزان ایجاد شد.

در مقایسه با ایران که تسهیلات زیاد نیست برای افراد سخت است صاحب خانه شوند نقش دولت در این مورد چقدر است؟

این مسئله بسیار حائز اهمیت است. اینکه در کشور ترکیه تسهیلات زیر یک درصد در نظر گرفته شده است. تا سقف 800 هزار لیر این یک کمک خوب برای سرمایه گذاری و خانه دار شدن است. در ایران اینگونه نیست ولی با توجه به سقف درآمد در کشور ترکیه و برابری آن با ریال اگر کسی بخواهد در این حوزه فعالیت کند شاید به لحاظ توان کسی که درآمد در ترکیه دارد به لحاظ توان خرید در ایران راحتر بتواند خرید کند.

مسئله اول دولت ها موضوعی که دوست دارند در کارنامه خود داشته باشند موضوع ایجاد شغل است. چون نرخ اشتغال باعث بهبود شاخص های اقتصادی و ارتقاء عملکرد دولت ها میشود. و یک موضوع بسیار مهم و کیفی است. بحث اشتغال یک بحث بسیار حائز اهمیت است که کشور ترکیه بهتر از ما عمل کرده است. در بیشترحوزه ها ما شاهد بودیم عملکرد دولت مردان ترکیه از عملکرد دولت مردان ما بهتر بوده است و این با توجه به سرانه ی درآمد عمومی در این کشور به نسبت سرانه ی عمومی در کشور ما از کیفیت بالاتری برخوردار است.

مسئله دوم حوزه ی نهاد های مورد نیاز جهت تولید مسکن نیاز به ارز خارجی و محصولات وارداتی ندارد. برای دولت ها حائز اهمیت است لذا در شرایط تحریمی که کشور ما درگیر آن است احتمال استمرار آن در آینده نیز محتمل است تقویت این بخش برای دولت یک ضرورت است.

مسئله سوم ارزش افزوده ی تولید ناخالص داخلی در حوزه ی تولید و خدمات موضوع دیگر است که عملکرد دولتها را در معرض قضاوت قرار میدهد. از این رو با توجه به این که تا 40 درصد از سرمایه گذاری ملی کشور به بخش مسکن است. این مسئله باعث تخصیص سهم عمده از این ارزش افزوده به حوزه ی مسکن دارد که دولت ها نباید از آنها غافل باشند.

مسئله چهارم در تقسیم بندی بخشهای مختلف اقتصادی جهت کارایی در موضوع اشتغال شاهد آن هستیم که در طی سالهای اخیر سهم بخش مسکن از اشتغال کشور بین 11 تا 13 درصد بوده است.

مسئله پنجم بخش مسکن با 75 بخش اقتصادی، دارای رابطه پیشین و با 56 بخش دارای رابطه پسین است. بطور خلاصه هم بر روی سایر فعالیت ها اثر دارد و هم خودش از آنها تاثیر میگیرد. توسعه بخش مسکن باعث هم افزایی بیشتر در بخشهای مختلف اقتصادی میشود.

مسئله ششم در راستای برون رفت از بخش مسکن یکی از بخشهای مهم در ایجاد حرکت اقتصادی در بخش مسکن بشمار می آید. زیرا راه اندازی صنعت ساختمان حدود 1300 شغل را به حرکت در می آورد.

مسئله هفتم در حال حاضر بخش مسکن در مقایسه با ده بخش مهم اقتصادی دیگر قابلیت این را دارد که با کمترین میزان سرمایه گذاری بیشترین سهم را در اشتغال ایجاد بکند.

مسئله هشتم از نگاه دولتها رشد و رونق بازار ساختمان در نهایت به تامین ضروری ترین کالای مورد نیاز خانوار ها ختم میشود. طبق آمار رسمی بخش مسکن نقش قابل توجهی در مهار بیکاری دارد. از این رو این بخش یکی از بخشهای مهم در اقتصاد است و به دلیل اهمیتی که در اقتصاد دارد برای سرمایه گذاری یک بخش جذاب برای سرمایه گذاران خارجی است. قانون گذاران ما در بخش خود و دولت در بخش خود به گونه ای ترتیب اثر بدهند که سرمایه ها در این حوزه قراربگیرد.

عملکرد دولت برای همه هم در ترکیه هم در ایران مشخص است. نیاز به توضیح نیست. ما به این قضیه ساده نگاه میکنیم. از دید مردمی که با آنها در ارتباط هستیم. ایران اولین خریداران ملک در ترکیه هستند. جذابیت های خاصی دارد. بجز تشابه فرهنگی مواردی وجود داشته که ترکیه برای آنها جذاب کرده و عددهای به نسبت پاینی اگر مقایسه بکنیم هم یکی دیگر از این دلایل بوده است.

اگر ما بخواهیم درمورد علت افزایش ناگهانی ملک در ایران و تاثیر پذیری مستقیم از دلار به نظر شما چه دلیلی دارد که ما در مدت یک ماه بصورت ناگهانی قیمت ملک در ایران چند برابر افزایش پیدا میکند؟

در بحث مربوط به افزایش قیمت ها و تورم این اثرگذاری دارائی هایی که حالت نقد شوندگی سریعتری دارند شروع میشود و به طرف دارایی هایی که نقد شوندگی کمتری دارند. ما وقتی که در دارایی هایی مثل نرخ برابری ارز و قیمت دلار که نقطه شروع و مبدا این حرکت است به صورت ناگهانی شاهد 5 برابر قیمت میشویم این به حوزه ی طلا و مسکوکات و خودرو و به تبع آن به ملک هم میرسد. با توجه به اینکه نهاد های تولید در بحث تولید مسکن امروز متاثر از بهای دلار شده ست. علارغم اینکه این نهاد نیازی به ارز ندارد. نکته ای که باید به آن اشاره کنیم این است که دوستان در حوزه ی تولید به علت افزایش قیمت ها در جریان تولید دارند ناگزیر هستند که قیمت محصولات نهایی خود را افزایش دهند. وقتی قیمت آن محصولات افزایش پیدا بکند قیمت ساختمان هم افزایش پیدا میکند. چون از جمع آنها قیمت نهایی بیرون می آید.

در چند ماه اخیر با افزایش قیمت دلار در ترکیه هم بوده است ولی افزایش ملک مثل ایران نبوده است. افزایش در حد 20 تا 30 درصد بوده ولی عمومیت نداشته است. ولی در ایران 3 الی 4 برابر  شده است.

به نظر شما چه اتفاقی باعث این مشود که در ایران افزایش داشته باشیم ولی در ترکیه نه؟

در 8 آیتم که در حوزه ی وظایف دولت بیان کردم یکی از آنها نظارت بود. ما در ایران یک ضعف نظارت شدید داریم نه در حوزه ی ساختمان در تمام بخشهای اقتصادی داریم. متاسفانه امروز میبینیم که مثلا قیمت مرغ 3 برابر میشود. نهاد های آن با هر سیستمی که افزایش پیدا کرده باشد برای تولید محصول نهایی ولی سه برابر نبوده است. من این را تائید میکنم که کشور ما متاسفانه در بخش نظارت و دولت به صورت خاص و دستگاهای نظارتی که در کنار آن دارند کار میکنند متاسفانه این ضعف و سهل انگاری قالب شده بر موضوع افزایش قیمت ناگهانی. در ترکیه یک مکانیسم و ساختاری موجود است که بر اساس آن مکانیسم و ساختار کسی نمیتواند گران فروشی کند و باید در چارچوب مشخص شده عمل کنیم. ولی این مکانیسم در کشور ما موجود نیست. نکته اساسی که ما امروز آن را به عنوان ضعف به آن نگاه میکنیم مسئله عدم نظارت و عدم کارایی قوانین است.

در ترکیه بحث نظارت به این صورت است که دولت یک مقدار با سیستم و مکانیسم که درست کرده خیال خودش را آسوده کرده است. با اقتصاد آزادی که آورده و با امکان اینکه شرکت های رقبا و شرکت های خارجی حضور دارند در این بازار دست آنها باز است. وقتی رقیب حضور داشته باشد. و اگر ملکی که میخواهید بفروشید از نظر عددی و کیفیت به عددی که نیت فروش آن دارند نخواند اصلا نیاز به حضور دولت نیست، رقیب شما باعث اصلاح شما میشود. یک سیتم خود مراقبتی است. و دستگاه نظارتی آنها در لایه های بالاتر فعالیت دارند.

در مورد بحث دوستانی که میخواهند سرمایه گذاری انجام دهند آیا در این مقطع زمانی صلاح است که در ایران یا ترکیه در صنعت ساختمان شما پیشنهاد میکنید یا نه؟ اگر پیشنهاد میکنید شخص با چه پیش نیازهایی بیاید؟ آیا فقط داشتن سرمایه کافی است یا نه به دانش هم نیاز است؟

تولید در هر صورت در هر بخشی باعث رونق و ارزش افزوده است، و باعث رونق اقتصادی میشود. این یک اصل در اقتصاد است. کسی که جریان و فرایندی را برای تبدیل یک کالا به یک کالای مهمتر برنامه ریزی میکند، قطعا از سود ناشی از ارزش افزوده ای که اجرا میکند بهره میبرد. در حوزه ی ساختمان هم از این قائده مثتثنی نیست. شما اگر صرف تولید ساختمان که محصول نهایی است نگاه کنید این چرخه و فرآیند محصول نهایی باعث ایجاد ارزش افزوده میشود. وقتی از تمام چالش ها و ضعف ها و مصائبی که در حوزه ی اقتصاد هر کشوری با آن روبرو است. لذا چرخه تولید  چرخه بسیار خوبی است. جدا از بحث کسب منافع و سود یک کار انسانی است که اشتغال زایی ایجاد میکند. به کار گیری نیرو خودش یک سود معنوی دارد. ولی نکته حائز اهمیت این است که چگونه و با چه سبک و سیاقی ما به این عرصه پا بگذاریم. این یک مسئله بسیار مهم است که ما باید اگر میخواهیم وارد این عرصه بشویم لازم است که علم لازم را داشته باشیم و شناخت کافی از قوانین داشته باشیم. مخصوصا در ایران دستگاهای حاکمیتی در حوزه ی صنعت ساختمان، از شهرداری تا نظام مهندسی، بیمه، ادارهی دارائی همه با توجه به قوانین بکارگیری مییشود، نیاز مند این است که شخص حتما یک اشرافی داشته باشد. در ترکیه قطعا این موضوع نیاز است. نکته ای که مهم است اینکه یک مداومت نیاز است در این حوزه که ما اطلاعات خود را بروز کنیم که جدا از مسائل اقتصادی به لحاظ تخصصی بتوانیم در این حرفه ارزش افزوده ایجاد کنیم.